要先買房?還是先投資股票?

根據591房屋交易網的統計,2017年Q1雙北市的租售比超過400倍。台北市的租售比更高達511.2倍,同樣面積的房子,台北市民平均得用511.2/12=42.6年的租金才買得起,此時「租比買划算」。 從數字上看起來是如此,但是『租房子等於在幫房東繳房貸』,『付了20年租金仍然沒有自己的房子』,依然是無殼蝸牛胸口永遠的痛。因此,儘管房價高到不合理,不少人依然前仆後繼,為的就是一圓成家夢。

目前房貸利率持續往下,似乎提供了上班族買房的助力,但是房子畢竟是高價品,窮盡20年的努力來買房是否值得?上班族的收入有限,將最寶貴的20年拿來背負房貸,再也無力投資理財,將來就算擁有自己的房子,但是最精華的投資時間也已經遠去,失去的是否會比得到的要來得多呢?

首先來試算一下,如果房貸1000萬,年利率1.6%,每月必需償還本利4.87萬,每年就是58.46萬。但是如果『延後5年』購屋,先將這筆58.64萬拿來投資股票,假設買進官股金控績優生的第一金(2892),最近5年的績效如下表所示:

第一金(2892)近5年投資績效
年度 現金股利 股票股利 年均股價 殖利率
2012 0.4 0.6 17.6 8.27%
2013 0.45 0.65 18 9.00%
2014 0.5 0.7 18.5 9.70%
2015 0.7 0.65 17.4 10.52%
2016 0.95 0.45 16.3 10.33%
平均 0.6 0.61 17.56 9.57%

由於2017年9月,第一金的股價最高站上20.75,超過過去5年的股價,因此過去5年的第一金都有『填權息』,平均的報酬率高達9.57%。如果本來預計在2012年貸款1000萬買房,但是先『暫緩5年』,將每年58.64萬的房貸拿來投資第一金,從2012~2016年這5年間總共投入293.2萬,最後會累積成為355萬。然後在2017年開始貸款購屋,這筆355萬的股票資產,不就可以每年貢獻股利來幫你繳貸款了嗎?

投資股票,一般人普遍會有風險高、股利不穩定的心魔,其實第一金屬於官股金控,風險極低,往年獲利也極為穩定。只是自2017年起,第一金宣佈將減少股票股利,而改以現金股利為主。2017年配發1.2元現金加0.2元股票,就算只計算現金股利,報酬率也超過6%。

依照上面的計算,2012~2016年累積的355萬股票資產,以6%報酬率計算,2017年可以提供21.3萬的現金股利,因此儘管買房後每年要繳交58.64萬的房貸,但是其實只要自費58.64-21.3=37.34萬,平均每個月為3.11萬,比起原先的4.87萬,壓力是不是大幅減輕了呢?

上述的方法其實很簡單,就是先利用5年的時間幫自己打造一筆股票資產,然後每年領到的股利就可以減輕自己的房貸壓力。前一陣子有一位朋友跟我訴苦,他背負了30年的房貸,每個月繳完房貸後,薪水已經所剩無幾了!房貸30年,等於在幫銀行的股東打工30年,辛苦賺來的錢都跑到別人的口袋,這樣的房子其實稱不上是資產,反而成為『負債』了!

如果他有投資的概念,應該就曉得要先把30年房貸分成10年+20年。前面的10年先努力幫自己存股票,然後再去申辦20年的房貸來買房。由於前10年已經存了不少的股票,有了穩定的股利現金流,往後20年的房貸繳款期間,壓力也會大幅地減輕,絕對不會輸給30年房貸。而且還有更迷人的一點,就是繳完房貸後,他不僅擁有一間房子,還擁有前10年存下來的股票,可以繼續領股利,安穩的過退休生活;不是好過一開始申辦30年房貸,然後把人生最精華的30年,都拿來為銀行的股東打工嗎?

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